交易额8000亿，中位数涨幅0.66%

　　昨晚纳指大跌3%，原因是美国4月的通胀数据高于预期，可能会坚定美联储加息缩表的决心。我依然按照惯例盘前计提5%，结果大A给惊喜了。上午红盘，下午回调但也还行。

　　交易额8000亿，中位数涨幅0.66%，都算不错。

　　除了A股前期跌多了以外，央行上午开会发布了不少利好副行长表示：

　　引导贷款市场利率在比较低水平上进一步下降，来降低市场主体的融资成本，激发融资需求。

　　我国贷款利率不低。举例来说，欧美、日本等国房贷利率大约2%左右，如果是首套房之类可能更加优惠，而我国则通常在5%以上。假设按揭20年，脚指头可知利息差别极大。

　　假如一个家庭有100万按揭款，下调1%的利率就意味着每年少还1万元，其实也就相当于银行给发钱了。

　　目前大部分家庭多多少少都背着贷款，未来多多少少会受益。

　　工商企业的贷款利率现在有下降，比方说杭州这里合规经营企业叠加各种优惠政策，申请到4%以下的贷款不难，但对比其他国家还是贵一些。如果能下降的话也可以给企业减轻不少负担。

　　利率水平和GDP增速有关。

　　过去我们增速长期在8%以上，意味着整个社会平均财富增长速度为8%，假设贷款利率是5%，那么平均来看贷款还能获得3%的收益。

　　现在目标就是5.5%，整个社会平均财富增长水平也差不多，那么贷款利率必须下降，否则平均来看贷款就不划算了。

　　从长期看，利率下降利空保险和银行，利好其他行业。

　　因为保险和银行本质来看都靠吃息差，保单在购买的时候几乎就锁定了收益率，银行则有大量的活期存款接近零成本，利率下降就等于息差减少。

　　银行和保险虽然目前估值较低但机构一直看不上，主要原因就是息差降低后未来的业绩有可能下降。

　　对房地产和基建等高杠杆行业肯定利好，每年少还的利息就是个天文数字。另外如果按揭利率下降，肯定还会刺激购买需求。

　　今日砸盘的主要是外资，这个好理解，美国加息、我们降息，部分外资会选择搬砖。

　　还是那句话，美国加息的主要影响会在7月左右告一段落，到时候美元和人民币会形成一个新的平衡。如果疫情控制好的话，这就是我盯着的那个点了。

　　......

　　长沙放贼有趣的大招，叫做《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。

　　核心方案是：假如你把一套商品房提供给市政府许可的租赁服务企业，并为期10年以上，那么这套房就不占房票。

　　更细一点就是，假如我已经有了两套房占足房票，本来必须卖出一套才能新买一套。但如果这两套房都舍不得卖那有钱也只能看着...

　　现在你就可以把其中一套提供出去，由企业帮你租赁出去、房租归你，这时候你就可以多出一张房票。十年期满后，你也可以把这套房收回来。

　　在租赁期间这套房也可以交易，但买卖不破租赁，必须租赁期满后接盘侠才能收房。

　　目前长沙市试行期间指定了两家国企来做这事，但从规定看，未来有可能批准自如等企业入局。

　　这个方案解决了两个问题。

　　一是空置房，各大城市都有很多锁着不用的房子，是极大的浪费。

　　二是长租。租户最烦的就是经常被房东赶来赶去，10年以上解决了这个问题，租户可以按照自己的心意来长租甚至装修等。

　　当然咯，更重要的是一下子释放出很多张房票，产生了购房需求。

　　个人理解，房票制度用来抑制炒房，属于房产20年超级大牛市下的特殊政策。但未来长牛的概率不大，房票政策迟早也得取消。

　　如果是这样的话，长沙这个补丁打得好。相当于实质性取消房票，但同时释放存量房源作为长租房。既解决了买房问题，也部分解决了租房问题。

　　我现在有套房正在委托自如出租，感觉还可以。虽然自己出租的话可能收益更高点，但也面临着一堆麻烦事，需要时刻准备和租客开撕，时间精力实在花不起，还是委托出去更好。

　　所以我有点看好长沙这个政策，后续看执行呗。

　　作者： 刘备教授 刘备教授

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　　刘备教授

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