预算40万给孩子买房上学，翻遍长沙城没合适的
文 | 米小邦
最近，楼市又热闹起来了!
郑州发布了楼市19条新政，放开限购限贷，降首付、降房贷利率;
长沙一大波新的地块出炉，王炸地块层出不穷;改善盘一片火热，买房靠运气，房价2万多的大平层，开售即告罄......
放眼望去，形势一片大好!
可是，当你准备好首付款，拿着钱去市场上选房时，你会发现，楼市逛了一圈，也不知道买哪里好?
板块好、价格太高;
性价比好，学校太一般;
地段好，户型看不上;
配套好，担心烂尾;
......
2022年，在长沙到底怎么买房呢?可以从下面这位粉丝的购房经历中，找到教科书式的买房指南，适用于每个人。
01
首付40万，竟然没房可买?
@长沙买房上学问答
某家长问：
首付预算40w，想在长沙买一套小户型的房子，学校要好，主要为了孩子读初中。
先说说我的大概情况，在湖南地级市有一套房，房贷没有结清。因为当地的初中一般，想让孩子来长沙读初中，买一套小户型的房子即可，学校要好，房子主要不自住，最好有投资价值。
去年底，我拿着40w的预算在长沙准备买房，但是整整看了半个月的房子，把长沙河东、河西的楼盘逛了个遍，也没有选中一个。看上的买不起，买得起的看不上。
很多置业顾问告诉我，我这个预算只能买高新区、含浦、望城这些地方的楼盘，并且离地铁近的预算都不够。
学校方面，要么就是挂名校牌子还没建好的新学校，要么就是派位到很一般的初中。如果学校一般，我何必折腾到长沙来?
想问问强爸，我这个预算要上个好学校，是不是不可能呢?我还有什么更好的选择吗?
强爸答：
在长沙买房，认房又认贷，房贷没还清的话，在长沙买房首付要4.5成。第二套首付预算40w，其实就相当于首套30w的预算了。
总价100w以内，可选择的新房，可以看看之前我们的盘点：总价100万内的三房，看长沙这54个盘就够了
既要考虑学校，又要考虑投资的话，这个预算确实很难兼顾。不过，既然核心需求是为孩子上学，那就按照学校为第一优选的思路去买房，也不是买不到合适的。
比如，金星北玛丽的花园楼盘，初中读的是湖南师大附中星城实验学校，是望城最好的初中。望城教育并轨市内，马上就有内五区高中的指标生。
这个楼盘毛坯价格不到9000元/平，预算方面是够的，周边配套成熟，离地铁也不远，就是户型一般。
同时，还可以考虑次新小区，新房里学校要么还在建，要么派位的学校很一般，次新二手房就不一样，学校比较稳定。
次新小区里，重点看可以配套入读初中的小区，学校成绩在全市中上的。
综合这几点，学校第一的话，可以有更好的选择。
来源：私人定制购房报告
02
2022年，长沙新房怎么买?
在长沙，如果要买房的话，你愿意买新房，还是二手房呢?
如今，长沙新房价格普涨，热门的楼盘想买还不一定买得到。各大板块的毛坯限价也是一年比一年高，比如：
滨江新城，毛坯限价14800元/平
洋湖，毛坯限价14200元/平
含浦，毛坯限价11980元/平
麓谷，毛坯限价10500元/平
月亮岛，毛坯限价13000元/平
高铁会展新城，毛坯限价13900元/平
......
虽然说限价不代表就是售价，但长沙很多楼盘还是参考限价销售的。并且，近两年90平小户型很少，大多是100平以上精装的改善产品。
前段时间，从楼市传来的消息，今年长沙刚需盘将上涨5%，改善盘上涨8%~10%，如果你要买新房，下面这几点可以作为参考。
1，刚需买房，首先要理清个人核心的购房需求。
买房主要是用来住的，相比于投资买房的人来说，刚需更需要的是周边配套是否完善。比如学校、交通、商业等。
2，宏观来看长沙各大板块的规划，选择适合自己的板块上车。
长沙买房，一定要选对板块。板块决定了未来该地区的发展前景，房子未来的升值空间。比如梅溪湖，因为规划好，几年时间无论是教育还是地铁，都迅速起来了。
首付预算50w+，可以看滨江、洋湖、梅溪湖;40w可以看月亮岛、大王山、麓谷、高铁会展新城。想要配套成熟点的，可以看省府南、树木岭。
3，价格因素。
同一板块，各个楼盘的价格不一。是不是越贵的楼盘，就越好呢?也不是。主要看这个楼盘的房价泡沫大小，泡沫越低就越值得买。
4，选离地铁口近的楼盘。
所谓“地铁一响，黄金万两”，地铁带给房子的附属价值，就不言而喻了。距离地铁口距离最好在1公里以内，同时未来通勤也方便。
5，学校。
长沙的教育很厉害，但是学校之间的差距也很明显。很多人买房就是为了让自己的孩子能读更好的学校。
新房可以读的学校，一般要么是周边的学校，要么是配建的学校，主要以新学校为主。双学位配套的楼盘很少，像去年的江悦和鸣和中建钰和城，学校配套不错，开盘即告罄。
特别需要注意的是，新楼盘在还没有交房之前，是不划分学区的，需要自己仔细甄别，不要偏听偏信。
6，开发商。
买房最怕的，就是烂尾了。毕竟，对于很多人而言，买房是关乎一辈子的大事。任何不安全的因素带来的后果，都承受不起。
今年买房，安全第一。在买房之前多查一查网上有没有负面新闻，比如停工、债务违约等，比如暴雷的恒大、阳光城，都是美元债务问题。买房还是选央企、国企更稳妥一点。
7，户型。
其实看户型不仅仅要看朝向，还要看得房率。比如，同样100平的房子，一个是两室，一个是三室，那么肯定选3室的。这样你的房子未来有更好的流动性，有更大的溢价能力，有更高的涨幅可能。
来源：私人定制购房报告
03
2022年，二手学区房怎么买?
无论房价是涨是跌，学区房永远是备受热议的话题。
毕竟，孩子上学的事，是头顶大事。
前两天，发布了一篇文章：《太刺激了!长沙那些叫价2万+的二手房，90天成交量为0?真实的情况却是...》
收到了很多人的私信，主要集中在这几个问题上：
教育政策不断在变，学位房还值得买吗?
买什么样的学位房，更有价值?
怎么才能不高位接盘?
前段时间，长沙教育政策发生了几点变化：青竹湖湘一、中雅、长培这几所顶级民办初中转公办;指标生比例提高到60%。
这俩消息出来之后，很多人说学位房没必要买了。关于这点，我的个人看法是：买还是不买，主要是看个人的需求及预算。如果同等预算下，带优质学校的学位房和不带学校的新房，前者更值得买。
对于【怎么买】，我有几点建议，仅供参考：
1，老破小学区房，不建议买。
在长沙，房龄超过15年的二手房，或者带好学校的楼梯房，建议谨慎。如果实在要买，我的建议是买小不买大。
未来的趋势，一定是教育资源的均衡化，房子附属的学区价值会进一步被弱化，好的居住品质是第一位的。
2，配套学校的次新二手房，性价比高的优选。
无论教育怎么变革，优质的教育资源永远是稀缺性的，在任何时代都如此。因此，如果在买房的时候，学校是你的第一需求，建议可以考虑带学校的次新二手房。
根据自己的预算和需求，选择相对来说性价比高的来买。溢价太高的房子要注意，当心成了接盘侠。
3，好学校扎堆的微机派位二手房。
如果配套入学二手房总价太高，那么微机派位不错的二手房可以作为备选。小学对应的几所派位初中都不差，小升初完全不用担心派到菜中。
不过，前提是要了解清楚房子对应可上的小学及派位的初中是哪几所，并对长沙的学校实力有一定了解，做好这些功课，再来慢慢选。
PS：不知道房子对应可上的学校?可以进入【学区邦】小程序，对应小学、初中轻松查。
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究竟是好学校成就好学生，还是好学生成就好学校?每个人都有不同的见解。学位房值不值得买?每个人心中都有自己的答案。
长沙民转公已经开始，未来公办学校会越来越占优势，公办配套入学小区的价值不会跌落。
最后，关于学区房，大家一定要理性看待!房住不炒，一切从实际需求出发。
2022年才刚刚开始，买房路上，还有很多变数等着我们。升学买房不盲目，学区邦团队来解忧。
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